대한민국의 장기전세주택은 중산층 및 저소득층의 주거 안정을 위해 서울주택도시공사(SH공사)와 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공임대주택의 일종으로, 주변 전세 시세의 80% 이하로 저렴한 보증금을 책정하고 최대 20년까지 안정적으로 거주할 수 있는 전세형 주택입니다.
2007년 오세훈 서울시장의 주거복지정책으로 시작되었으며, 주거를 ‘사는 것(買)’이 아닌 ‘사는 곳(住)’으로 재정의하는 정책 목표를 반영합니다.
2025년 기준, 최신 정보와 웹 자료(서울주거포털, 마이홈포털, 뉴스 등)를 바탕으로 장기전세주택의 지원 대상, 공급 조건, 신청 절차, 장단점, 최신 동향 등을 상세히 정리했습니다.
1. 장기전세주택 개요
장기전세주택은 서울시와 LH가 주도하는 공공임대주택으로, 민간 전·월세 시장에서 주거비 부담을 줄이고 장기적인 주거 안정성을 제공하는 데 목적이 있습니다.
일반 공공임대주택과 달리 분양전환되지 않으며, 전세 계약을 통해 최대 20년(2년 단위 재계약) 거주가 가능합니다. 이는 전세 선호도가 높은 한국의 주거 문화를 반영한 정책으로, 전세보증금을 주변 시세의 80% 이하로 설정하고, 보증금 인상률을 연 5% 이내로 제한해 안정성을 강화합니다.
2010년 UN-HABITAT상을 수상하며 국제적으로도 주거복지 정책으로 인정받았습니다.
2. 지원 대상
장기전세주택은 무주택 세대주를 대상으로 하며, 소득과 자산 기준을 충족해야 합니다. 2025년 기준 자격 조건은 다음과 같습니다:
- 공통 자격:
- 무주택 세대주: 입주자 모집공고일 기준 세대구성원 전원이 무주택자(주민등록상 동일 세대).
- 서울특별시 거주자: 서울시 주민등록 1년 이상(일부 지역은 전국 거주자 가능).
- 소득 기준 (2025년 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준):
- 기준 중위소득 100% 이하(1인 가구 약 217만 원/월, 4인 가구 573.2만 원/월).
- 특례 가산:
- 2023년 3월 28일 이후 출생 미성년 자녀(태아 포함) 1명: 소득 기준 10% 가산.
- 미성년 자녀 2명 이상: 소득 기준 20% 가산.
- 2023년 3월 27일 이전 출생 자녀 1명 이상 + 이후 출생 자녀 1명 이상: 20% 가산.
- 자산 기준:
- 부동산: 세대구성원 전원의 부동산(토지·건축물) 총액 2.155억 원 이하.
- 자동차: 비영업용 승용차 가액 3,803만 원 이하(장애인·국가유공자 보철용 차량 제외).
- 우선순위:
- 1순위: 신혼부부, 다자녀 가구(미성년 자녀 2명 이상), 국가유공자, 장애인, 고령자(만 65세 이상), 자립준비청년.
- 2순위: 일반 무주택자.
- 가점제: 청약가점 기준(무주택 기간, 부양가족 수, 소득 수준 등). 예: 제34차 공급 기준 1순위 가점 20점 중반대 당첨 커트라인.
- 제외 대상:
- 소득·자산 기준 초과자.
- 공공임대주택 거주자(단, 입주 전 퇴거 시 신청 가능).
- 부정 청약 이력자(5년간 신청 불가).
3. 지원 내용
- 임대 조건:
- 보증금: 주변 전세 시세의 80% 이하(예: 서울 강남권 59㎡ 기준 약 2.5~3.5억 원, 지역·단지별 상이).
- 임대료: 매월 임대료 없음, 전세보증금으로 환산(입주자 유리한 이자율 적용).
- 보증금 인상 제한: 2년마다 재계약 시 연 5% 이내.
- 임대 기간: 기본 2년, 최대 20년(2년 단위 재계약, 소득·자산 기준 충족 시).
- 분양전환: 불가(계약서 명시, 브로커의 분양전환 유도 주의).
- 공급 규모:
- 전용면적: 60㎡ 이하, 60~85㎡, 85㎡ 초과.
- 주요 단지: 고덕강일, 위례, 마곡, 강남 등 브랜드 아파트(예: 힐스테이트, 래미안).
- 특징:
- 공공기관(SH, LH) 운영으로 보증금 떼일 위험 없음.
- 중개수수료(복비) 없음.
- 청약저축통장 유지 가능(입주 후에도 사용 가능).
- 역세권 장기전세주택:
- 민간사업자에게 용적률 상향 인센티브 제공, 50%를 SH가 표준건축비로 매입해 장기전세주택으로 공급.
- 예: 강남구, 송파구 역세권 재개발 단지.
4. 신청 절차
- 1. 공고 확인:
- SH공사(www.i-sh.co.kr), LH청약플러스(apply.lh.or.kr), 서울주거포털(housing.seoul.go.kr)에서 모집공고 확인.
- 예: 제47차 장기전세주택(2025년 4월 30일 공고, 접수 5월 13~21일).
- 2. 청약 신청:
- 온라인: SH공사 홈페이지(www.i-sh.co.kr/app) 또는 LH청약플러스.
- 현장 접수: 공고문 지정 장소(주민센터, SH공사 지사 등).
- 필요 서류:
- 신청서(공고문 양식).
- 신분증, 가족관계증명서, 주민등록등본.
- 소득 증빙: 건강보험료 납부확인서, 소득금액증명원.
- 자산 증빙: 부동산 등기부등본, 자동차 등록증.
- 우선순위 증빙: 신혼부부(혼인관계증명서), 다자녀(가족관계증명서), 장애인·국가유공자 증명서.
- 3. 심사 및 당첨:
- 소득·자산 심사: 기준 충족 여부 확인.
- 가점제 평가: 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 소득 수준 등.
- 당첨자 발표: SH/LH 홈페이지, 개별 통보(예: 제47차 2025년 6월 발표 예상).
- 4. 계약 및 입주:
- 계약: 당첨 후 1~2개월 내 전세계약 체결.
- 입주: 공고문 지정 일정(예: 2025년 하반기 입주).
- 5. 문의처:
- SH공사: 1600-3456, www.i-sh.co.kr.
- LH청약플러스: 1600-1004, apply.lh.or.kr.
- 서울주거포털: housing.seoul.go.kr.
- 보건복지부 콜센터: 129.
5. 장점과 단점
- 저렴한 보증금: 주변 시세의 80% 이하로 전세 계약, 월세 부담 없음.
- 장기 거주: 최대 20년 거주 가능, 보증금 인상 연 5% 이내로 안정적.
- 공공 안전성: SH/LH 운영으로 보증금 미반환 위험 없음, 중개수수료 없음.
- 우수한 입지: 강남, 송파, 마곡 등 역세권 브랜드 아파트 공급.
- 주거 안정: 분양전환 없어 투기 우려 감소, 서민·중산층 주거복지 강화.
- UN-HABITAT 수상: 국제적 주거복지 정책 인정(2010년).
- 높은 경쟁률: 평균 청약 경쟁률 8.4:1, 1순위 가점 20점 중반대 이상 필요.
- 소득·자산 제한: 중위소득 100% 이하, 부동산 2.155억 원 이하로 자격 까다로움.
- 지역 제한: 주로 서울시 거주자 대상, 일부 단지는 전국 신청 가능.
- 공급량 부족: 연간 공급량 제한(2025년 약 3,000~4,000호 추정), 수요 초과.
- 임대 종료 후 처리: 20년 임대 종료 시 신혼부부 ‘미리 내 집’ 등으로 전환, 기존 입주자 재배치 불확실.
6. 2025년 최신 동향
- 공급 계획: 2025년 약 3,000~4,000호 공급 예정(예: 제47차 모집, 2025년 4월 30일 공고). 강남, 송파, 마곡 등 주요 단지 중심.
- 신혼부부 특화: 신혼부부, 다자녀 가구 우선순위 강화, 소득 기준 가산(최대 20%) 확대.
- 임대 종료 후 활용: 2027년부터 20년 임대 만료 단지(2007년 공급분)를 신혼부부 ‘미리 내 집’으로 전환, 출산 가구 인센티브 강화.
- 역세권 장기전세: 민간 재개발 사업에 용적률 인센티브 제공, 50% 장기전세주택 공급(예: 강남구, 송파구).
- 부동산 시장 영향: 2025년 전세가격 상승 전망(수도권 전세지수 89.8) 속 장기전세주택 수요 증가, 경쟁률 10~50:1 예상.
- 정책 재평가: 문재인 정부의 전세가격 폭등과 임대차3법 여파로 장기전세주택의 중요성 부각, 공급 확대 논의.
7. 추천 가이드
- 신혼부부·다자녀 가구: 우선순위 1순위, 소득 가산(10~20%) 활용, SH공사 홈페이지로 공고 확인(예: 2025년 5월 13~21일 접수).
- 일반 무주택자: 가점제 준비(무주택 기간, 부양가족 수 확인), 20점 중반대 이상 목표.
- 고령자·장애인·국가유공자: 특화 공급 물량 확인, 증빙 서류(장애인증명서, 국가유공자증) 준비.
- 청약 준비:
- SH/LH 홈페이지에서 공고문 상시 확인.
- 소득·자산 증빙(건강보험료 납부확인서, 등기부등본 등) 사전 준비.
- 청약가점 계산기(www.i-sh.co.kr)로당첨 가능성 점검.
- 주의사항: 브로커의 분양전환 유도 주의, 공고문 조건 꼼꼼히 확인.
8. 결론
장기전세주택은 주변 전세 시세의 80% 이하로 최대 20년 거주 가능한 공공임대주택으로, 무주택 서울시민(중위소득 100% 이하, 부동산 2.155억 원 이하)에게 주거 안정성을 제공합니다.
SH공사와 LH가 운영하며, 강남·송파·마곡 등 브랜드 아파트로 공급되나, 높은 경쟁률(8.4:1 이상)과 제한된 공급량이 과제입니다.
2025년에는 신혼부부·다자녀 가구 우선순위가 강화되고, 2027년 임대 만료 물량의 신혼부부 전환 정책이 예정되어 있습니다.
신청은 SH/LH 홈페이지 또는 주민센터를 통해 가능하며, 가점제와 소득·자산 기준을 사전 확인해야 합니다.
